MÔ TẢ NHẬN DẠNG 3 LÀN SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN (1996-2006-2016)

MÔ TẢ NHẬN DẠNG 3 LÀN SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN (1996-2006-2016)

MÔ TẢ NHẬN DẠNG 3 LÀN SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN (1996-2006-2016)

MÔ TẢ NHẬN DẠNG 3 LÀN SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN (1996-2006-2016)

MÔ TẢ NHẬN DẠNG 3 LÀN SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN (1996-2006-2016)
MÔ TẢ NHẬN DẠNG 3 LÀN SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN (1996-2006-2016)
MÔ TẢ NHẬN DẠNG 3 LÀN SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN (1996-2006-2016) - PHẦN 1

Đây là bài đầu tiên trong series 5 phần bao gồm 3 bài viết mô tả nhận dạng 3 làn sóng bất động sản (96-2006-2016) và 2 bài viết hậu quả - dự đoán hậu NcoV và nhận dạng làn sóng bds thứ 4. Khi mình up lần đầu lên 1 diễn đàn Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VN) thì viết 2 phần đầu còn đơn giản ngắn gọn. Nhưng việc mình viết theo lối dã sử hàn lâm mô tả kèm với các kiến thức kinh tế vĩ mô, BĐS trong phần 3 và đặc biệt ở phần 4 mô tả rõ về diễn biến khủng hoảng kinh tế được các bạn hưởng ứng và vẫn hiểu được.

 

Vì thế được sự ủng hộ của các bạn , nay mình hiệu đính lại 2 phần đầu và lồng thêm kiến thức kinh tế, sự thay đổi của cách làm marketing BĐS để khi có đủ 5 phần là các bạn đã có một hình dung tổng quát, nguyên lý vận hành, lịch sử doanh nhân BĐS và sự thay đổi cơ bản về các chu kỳ của thị trường vốn – chứng khoán – BĐS. Việc tổng kết mô hình hóa trong 30 năm thay đổi để các bạn vẫn có thể nắm bắt dự đoán tương lai trong 30 năm nữa khi so nước ta với Trung Quốc, nước đổi mới và đi trước chúng ta về kinh tế thị trường 25 năm đến nay vẫn dựa trên tính chu kỳ của thị trường để điều chỉnh các chính sách tài khóa, tài chính tiền tệ và luật sử dụng đất đai.

 

Bài viết này viết năm 2020 vì vậy các bạn sẽ thấy một số ví dụ cụ thể 2020 để đối chiếu. Còn tương lai thì sao? Có lẽ từ hôm nay, một số nền tảng mới của các học thuyết kinh tế mới đang hình thành những viên gạch đầu tiên dựa trên sự phân chia và chia rẽ của 2 thái cực kinh tế trong TK 21 giữa một bên là Mỹ - Phương Tây và một bên là Trung Quốc. VN chúng ta cùng Nhật Bản, Hàn Quốc là 3 quốc gia chính đóng vai trò vùng đệm nằm giữa 2 thái cực đó.

 

Dưới đây là phần 1 của 5 bài viết.

 

Lược sử thị trường BĐS và doanh nhân BĐS Việt Nam. Gồm 3 phần gắn với 3 lần BĐS sốt đất đã xảy ra (1996,2006,2016). Mình cố gắng viết lại theo những gì nhớ lại và tổng hợp từ một số nguồn thông tin đã được xác thực và kiểm chứng.

Chúng ta sẽ thấy những mẫu số chung theo cảm nhận của mỗi người về chu kỳ: trước khi có sóng BĐS, đỉnh sóng, đóng băng. Mỗi chu kỳ có người mất mát, mất đỉnh cao, và có người bắt đầu bước chân vào thị trường BĐS khi thị trường đóng băng. Lịch sử luôn thể hiện một điều: đỉnh cao của người này biến mất, tiền đề của người khác bắt đầu.

 

Có thế nói lịch sử cận đại BĐS Việt Nam bắt đầu từ những năm 1990 khi Việt Nam bắt đầu công nhận kinh tế tư nhân, và bắt đầu du nhập tài liệu kinh tế thị trường (TBCN) khi mà trước đó các trường đại học về kinh tế dạy chỉ là Kinh tế kế hoạch, các khái niệm về kinh tế vi mô, vĩ mô, quản trị doanh nghiệp như hiện nay hoàn toàn xa lạ. Việt kiều và người đi xuất khẩu lao động Đông Âu bắt đầu mang tiền về nước đặc biệt là từ Đông Đức, Nga, Ucraina sau này là Tiệp Khắc. Sau đó đến 1993 Luật Đất đai ra đời nhà đất của dân sử dụng ổn định lâu dài đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gọi là sổ đỏ. Trước đấy người dân chỉ mua bán chủ yếu giấy tay, giấy chứng nhận phân đất cung cấp bởi các cơ quan, xí nghiệp, hợp tác xã nhà nước v.v. .

 

Thời đó ở Hà Nội và TP HCM đã có những cơn sốt đất đầu tiên năm 1992-1994 khi đất thổ cư được mua bán bằng vàng & tiền, nhà đất thường được tính bằng cây, lượng, từ đó xuất hiện dân chuyên nghề BĐS mà đều xuất phát từ các phú hộ lâu đời làm nghề buôn bán vàng, buôn xăng dầu, buôn vải v.v Nhiều người bán những lô đất đẹp chỉ để mua những chiếc xe Honda DD, Dream cáu cạnh tiếng êm re re mà cả gia đình có thể ngồi nhìn ngắm cả ngày, lúc không đi thì lau chùi, phủ mền cẩn thận. Để rồi sau đó, mỗi một làn sóng đất trôi qua thì khi nhìn lại những đồ vật như xe máy, ti vi National, đài AKAI, tủ lạnh v.v quy đổi trước đấy cả mảnh đất người ta lại súyt xoa tiếc rẻ, sao giá đất lên cao thế, đất giờ giá trị thế!?. Nhiều cán bộ được phân nhà ở các tuyến phố trung tâm HN, TP HCM bán lại cho Việt Kiều, người xuất khẩu lao động trở về, để về quê hương bản quán thì để sau này khi con cái lên HN, TP HCM học đại học ở lại lập nghiệp mới càng thấy tiếc những gì đã từng có được thật lớn, giá trị trong đời mà để vụt qua. Vì vậy phải tới những năm 1996, người ta mới nhận thức hết về giá trị BĐS.

 

BỞI LẼ ĐÓ TRƯỚC TIÊN MÌNH LẤY MỐC NĂM LÀ 1996.

 

Mốc năm 1996 và các diễn biến (Lúc này Vàng 4tr/lượng, USD 11.000đ/1USD, thu nhập bình quân đầu người 338USD/Năm thuộc top thấp nhất Thế Giới)

Sóng BĐS sốt quy mô lớn đầu tiên 1996-1998.
 

Việt Nam chính thức mở cửa với thế giới năm 1995, bình thường hoá với Mỹ, gia nhập khối Asian cùng năm này, sau nhiều năm chỉ quan hệ với khối CNXH. Bắt đầu từ đây Việt Nam tiếp xúc với thế giới Tư bản và hình thành lớp doanh nhân thế hệ đầu tiên. Ở phía Nam Đại học Kinh tế TP HCM được thành lập, ở phía Bắc Đại học Kinh tế Quốc dân đã đưa những giáo trình kinh tế học đầu tiên vào giảng dạy được vài năm. Đã có lớp doanh nhân đầu tiên là giám đốc của các công ty TNHH, nghề được yêu thích là tiếp viên hàng không và cán bộ bưu điện – viễn thông, nhân viên các văn phòng đại diện, lãnh sứ quán, tổ chức phi chính phủ NGO v.v nước ngoài, đồng Dollar xanh cũng từ đây được ưa thích dùng nhất. Nhà đất liên tiếp có các đợt sốt nhỏ gấp đôi, gấp 3, thậm chí gấp 5 giá trị qua mỗi đợt sóng nhỏ, khi bắt đầu mở cửa. Thứ tư liệu sản xuất đầu tiên mới được khẳng định giá trị của mình chính là BĐS, người ta đã ngấm và hiểu giá trị sản phẩm BĐS là thứ đắt giá nhất trong một đời người. Các hãng như IBM, Motorola, Nokia v.v, các tập đoàn xây dựng Sumitomo, Deawoo v.v bắt đầu vào Việt Nam, các văn phòng hạng A đầu tiên tại Hà Nội như 17 Ngô Quyền, HITC Cầu Giấy v.v tại TP HCM như PDD Paster, sau này có thêm Diamond Plaza Q1.

 

TẠI SAO BĐS LẠI LÀ TÀI SẢN LỚN NHẤT TRONG MỘT ĐỜI NGƯỜI !?.
 

Vì khi chưa mở cửa, Việt Nam vận hành ổn định mấy thập kỷ dưới nền kinh tế kế hoạch tập trung, cán bộ, công nhân viên chức được phân nhà, sống ổn định ở các Thành Phố, ở Nông thôn lại càng êm đềm với các Hợp tác xã và cư dân phân tán. Thời đó không có kinh tế tư nhân, tức không có khuyến khích buôn bán, nhà mặt phố với nhà hẻm lớn cũng chẳng khác là bao, chẳng mấy người buôn bán, nhà mặt phố nào phòng khách cũng là ngay ở phòng mặt tiền, mà nếu ngày nay chúng ta người TP mà nhìn thấy thì vô cùng lạ lẫm, như là nhìn thấy chỉ ở các bản làng xa xôi vậy, vì hiện tại hôm nay thì đó là những mặt bằng vàng, kim cương đẻ ra tiền cho chủ nhà mỗi tháng. Trước những năm 90-95, sinh viên học xong thì được nhà nước phân công tới khắp các cơ quan, cơ sở quốc doanh khắp tình thành, trường đại học cũng ít, và sinh viên cũng chưa nhiều, và đặc biệt gần như không có di dân cơ học. Cho nên giá nhà đất chỉ bắt đầu biến động khi nền kinh tế thị trường bắt đầu vận hành, hình thành lớp kinh tế tư nhân đầu tiên như mình nói ở trên, dòng vốn ngoại bắt đầu chảy vào nền kinh tế, các khái niệm quản trị vĩ mô, vi mô bắt đầu áp dụng. Tư liệu sản xuất gốc BĐS được thừa nhận và khẳng định, là tài sản lớn nhất của đời người.

 

TẠI SAO TỪ NĂM 1996 CHÚNG TA ĐÃ NHẬN THỨC RÕ NHÀ ĐẤT Ở CÁC TRUNG TÂM PHỐ THỊ SẼ NGÀY CÀNG CAO VÀ CÀNG KHÓ SỞ HỮU!?.
 

Vì bởi lẽ có thể nói bắt đầu kể từ năm 1996, là những lứa sinh viên lớp đầu tốt nghiệp đã bắt đầu không chịu sự phân công phân tán đi cả nước nữa, họ đều ở lại HN, TP HCM lập nghiệp thể hiện rõ nét đầu tiên của làn sóng di dân cơ học, những năm này số di dân cơ học chỉ khoảng 10-20 nghìn người 1 năm. Thì tới nay năm 2020 tốc độ di cư cơ học của TP HN, TP HCM khoảng 300-500 nghìn người 1 năm chưa kể người nước ngoài và sẽ còn liên tục gia tăng. Để có con số chính xác thì sau khi luật cư trú thống nhất về dân cư và thẻ cư trú người nước ngoài mới có con số cụ thể. Như vậy tốc độ đô thị hóa cao nhưng tốc độ xây dựng các dự án nhà ở cao tầng hiện đại hóa còn chậm, nhà cửa cư dân vẫn đại đa số là nhà dân kiểu cũ 3-4 tầng nên hệ số sử dụng đất /km2 của TP như HN, TP HCM không cao. Tốc độ tăng dân số do di dân cơ học chất lượng cao như trí thức, người giầu có ở địa phương khác, người nước ngoài v.v tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập tịnh tiến theo năng suất lao động bình quân đã dẫn tới giá nhà ngày càng vượt xa tầm với của lớp trẻ, lớp người sau tốt nghiệp đã định cư tại TP sau 10 năm, thậm chí cả những lớp người đã ở lại TP HN, HCM lập nghiệp đã hơn 20 năm kể từ những năm 1996 vẫn rất khó để tiếp cận mua nhà.
 

Giai đoạn này người đầu tiên giầu nhất VN nếu nói về quy mô tài sản BĐS đã tích luỹ được từ 1992-1996 là doanh nhân người Việt gốc Hoa : Tăng Minh Phụng khởi nghiệp bằng dệt may xuất khẩu, doanh nghiệp tư lớn nhất lúc bấy giờ. Ngành may là ngành cán mốc 1 tỷ đô xuất khẩu của VN đầu tiên lúc đó, có thể nói là ngành mũi nhọn xuất khẩu thu ngoại tệ đầu tiên ngoài dầu khí. Nhưng không may khủng hoảng tài chính 1997 xảy ra thì "con khủng long" to lớn sẽ phải chịu tác động đầu tiên. Khi thị trường xuất khẩu chính Đài Loan, Hàn Quốc của công ty Minh Phụng gặp khủng hoảng. BĐS chưa đóng băng nhưng do bị các ngân hàng siết nợ cùng một lúc, mà không có sự trợ giúp của CP, Tăng Minh Phụng bị bắt và xử tử hình. Tăng Minh Phụng sinh không đúng thời, ông có nhiều ý tưởng phát triển BĐS cực kỳ nhậy bén là mong muốn xây dựng các trung tâm thương mại đầu tiên (lúc này sở hữu cả đất Trung tâm TM Tràng Tiền Hà Nội). Tổng giá trị BĐS lúc bấy giờ của Tăng Minh Phụng ước 20K tỷ, thời đó là con số cực lớn khi mà cả nước hầu hết còn rất nghèo và chỉ có 4 ngân hàng nhà nước và một vài ngân hàng thương mại tư nhân xuất xứ doanh nhân Đông Âu mới chỉ có 1-2 văn phòng hoạt động thử nghiệm tại thời điểm đó .
 

Năm 1996 cũng là năm Honda, Toyota, LG, Sam Sung bắt đầu đặt nhà máy lắp ráp tại Việt Nam. Doanh nhân kín tiếng thứ 2 cũng xuất hiện trong thời gian này là Vũ Văn Tiền người góp vốn với Honda VN mở nhà máy năm 1997 (hiện giờ là chủ tịch tập đoàn GLEXIMCO, chủ ngân hàng An Bình, đảo Tuần Châu - Quảng Ninh, mới đây muốn cùng đối tác xây sân bay Long Thành)
 

Sau năm 1997, khủng hoảng tài chính tác động nặng nề lên Hàn Quốc, Đài Loan, Sing, Nhật Bản và các nước ĐNA, nhưng tác động không nhiều đến kinh tế vĩ mô Việt Nam (vì VN chưa hội nhập thị trường tài chính TG, chưa có sàn chứng khoán). Và Việt Nam đã nổi lên là ngôi sao mới nổi châu Á về thị trường lao động rẻ, lần đầu tiên mô hình khu công nghiệp được triển khai bởi tập đoàn 2 chị em ruột: Tân Tạo - phía Nam (Đặng Hoàng Yến), Kinh Bắc - phía Bắc (Đặng Thành Tâm), và các KCN khác đã bắt đầu mở ra ở HN, TP HCM và các tỉnh đã hút làn sóng lớn đầu tư đầu tiên, kích hoạt đợt sốt đất 1996-1997.
 

Năm 1997 Phú Mỹ Hưng (PMH) doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài đổi hạ tầng lấy đất, xây dựng đại lộ Nguyễn Văn Linh và xây dựng khu đô thị tư bản tiêu biểu đầu tiên kể từ khi thống nhất đất nước. PMH chào bán sản phẩm thành công ra Hà Nội cho thế hệ doanh nhân đầu tiên của Hà Nội giai đoạn 1999-2001. PMH giấy phép năm 1993 nhưng tới năm 95-96 mới thành hình tuyến đường Nguyễn Văn Linh xuyên đầm lầy định hình dự án. Vì vậy mình ấn định mốc năm 1997 là năm PMH kinh doanh thành công nhất, có đội ngũ Sales BĐS chuyên nghiệp đầu tiên, và đã áp dụng các biện pháp Marketing, định giá định vị sản phẩm có thể nói là tiên phong lúc đó, để từ đó lớp nhân viên này sau này đều là những lãnh đạo của các tập đoàn BĐS tại VN.
 

Một công trình chung cư cao nhất, phân khúc cao cấp thời điểm bấy giờ chính là Thuận Kiều Plaza Q5 xây năm 1994, hoàn thành năm 1998 nhằm đón trước làn sóng người Hong Kong sau khi sát nhập vào TQ đại lục 1997 sẽ di cư đi các nước trong khu vực trong đó có Việt Nam. Và cũng để chào bán cho các ngôi sao, người giầu tại thời điểm đó. Nhưng tòa nhà thiết kế kiểu nhỏ hẹp, trần thấp Hong Kong đã không phù hợp với điều kiện sống người Việt, và làn sóng người Hong Kong qua đã không xảy ra. Người ở ít đi, và tòa nhà hoang phế, xuống cấp và bỏ không như là một biểu tượng thất bại đầu tư BĐS của giai đoạn này (sau này tới 2017 thì Vạn Thịnh Phát mua lại).
 

Năm 2000, một doanh nhân làm nước khoáng là Vũ Quang Hội Bitexco đã mua lại mảnh đất 19-25 Nguyễn Huệ, gom mua khi thị trường BĐS đóng băng lần thứ nhất sau ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính 1997(chủ đầu tư Singapore từ bỏ), và sau đó 2002 xây toà nhà 20 tầng hiện đại đầu tiên ở mặt đường Nguyễn Huệ.
 

Năm 2001, Vinperl Nha Trang được Vin của doanh nhân Phạm Nhật Vượng đầu tư xây dựng, dự án BĐS đầu tiên của Vin (lúc này vẫn tên là Technocom sản xuất mỳ gói ở Ucraina) về Việt Nam. 2004 khánh thành Vincom tháp đôi Bà Triệu, nhưng bán luôn 1 toà cho Techcombank lấy tiền mặt (hóa đổi nợ), và mối lương duyên Vin-Tech bắt đầu từ đó. Techcombank và Massan(chuyên nước chấm, hàng tiêu dùng, và khai thác mỏ) của doanh nhân Nguyễn Đăng Quang cũng làm mì gói về từ Nga thành lập từ năm 1997.

 

 


79 Lượt xem
PHÂN TÍCH DỰ ÁN
Facebook chat
Về đầu trang
Gọi điện SMS Chỉ đường