MÔ TẢ NHẬN DẠNG 3 LÀN SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN (1996-2006-2016) - PHẦN 2

MÔ TẢ NHẬN DẠNG 3 LÀN SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN (1996-2006-2016) - PHẦN 2

MÔ TẢ NHẬN DẠNG 3 LÀN SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN (1996-2006-2016) - PHẦN 2

MÔ TẢ NHẬN DẠNG 3 LÀN SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN (1996-2006-2016) - PHẦN 2

MÔ TẢ NHẬN DẠNG 3 LÀN SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN (1996-2006-2016) - PHẦN 2
MÔ TẢ NHẬN DẠNG 3 LÀN SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN (1996-2006-2016) - PHẦN 2
MÔ TẢ NHẬN DẠNG 3 LÀN SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN (1996-2006-2016) - PHẦN 2

Phần 2 tiếp theo trong 5 bài viết của mình : 3 bài về 3 làn sóng BĐS theo các mốc 1996,2006,2016 và 1 bài về Phân tích Dự đoán tình hình hậu NcoV và bài cuối Nhận dạng làn sóng BĐS thứ 4.
 

Mình đã cố gắng đưa ra một cái nhìn tổng quan về thị trường BĐS Việt Nam mà TP HCM và HN là 2 đầu tầu kinh tế có quan hệ mật thiết với nhau để các bạn dễ hình dung khái quát được quy luật.
 

Có các mốc có bạn không đồng tình vì mình định nghĩa mốc theo cách khái quát rút ra quy luật lớn, bước chu kỳ thường là 10 năm xê dịch +/-1,2 năm tùy địa phương như HN, TP HCM. Tại sao lại như vậy thì mình sẽ giải đáp ở bài viết số 5.
 

Và khi diễn biến sốt đất từ ngoại tỉnh tới TP HCM, từ vùng ven vào tới quận trung tâm, từ trong hẻm ra đến mặt tiền, từ đất nền về căn hộ, nhà phố .v.v luôn có độ trễ thay đổi giữa các phân khúc sản phẩm này khi thay đổi về giá, độ sốt, cái thay đổi trước, cái sau. Nên mình không chia nhỏ giữa các chu kỳ biến động đó cũng giống như trong chu kỳ lớn có những chu kỳ nhỏ, trong cuộc chiến lớn có những cuộc chiến nhỏ. Và mình thường phân tích diễn biến của năm trước bùng nổ sốt BĐS kiểu như tình tiết (đêm trước) của chiến tranh khi các bạn học lịch sử.
Có bạn lại nói chưa đủ các kiến thức chi tiết nghiên cứu kinh tế vĩ mô, thì đúng, mình viết theo lối dã sử nửa hồi ký, nửa đánh giá sự kiện và phác họa nhân vật, doanh nhân kèm các chỉ số kinh tế khái quát theo thời gian nhằm phục vụ đại số đông chứ không phục vụ cho nhà nghiên cứu. Mình kết hợp cả cách nhìn nhận toàn cảnh từ dưới lên, tức xuất thân từ người không nhà tới có nhà rồi chia sẻ kinh nghiệm với những người buôn bán BĐS thực tế, và bản thân mình cũng tham gia đầu tư BĐS để hiểu suy nghĩ cảm xúc của nhóm người tham gia buôn bán BĐS. Phối hợp cùng với cách nhìn từ trên xuống, góc nhìn các nhà làm chính sách, các nhà kinh tế & các học thuyết kinh tế.

 

Có thể nói từ khi đất nước bắt đầu đổi mới thì lớp thương nhân kiếm tiền nhiều đầu tiên là chủ các doanh nghiệp làm hàng xuất khẩu như dệt may, da giầy, đồ gỗ, cao su v.v. thu nhiều ngoại tệ cho đất nước. Đây chính là nhóm kinh tế đầu kéo thu ngoại tệ, đất nước càng phát triển thì nhóm này đa dạng hơn như quản lý, nhân sự cấp cao tập đoàn nước ngoài, chủ doanh nghiệp dịch vụ, du lịch v.v. và tất nhiên cả cán bộ chủ chốt nhà nước giới chủ tập đoàn, ngân hàng họ có tiền tích trữ đều đi mua thêm nhà đất, BĐS chúng ta gọi nhóm này là ANH A, nhóm này giầu lên từng năm chiếm giữ tổng tài sản lớn.

 

Kế đó là bắt đầu xuất hiện lớp thương nhân buôn đất để kiếm lời gọi là ANH B (CĐT, sàn, môi giới, dân buôn đất tự do), ANH B làm đất, không sản xuất, bán đất kiếm lời, bán giá cao, vậy ai mua? ANH A sẽ mua là chủ yếu, ANH A sẵn sàng mua vì họ luôn kiếm được nhiều tiền hơn và chấp nhận giá cao của ANH B, và ANH B cũng liên tục giầu lên. Như vậy ANH A & ANH B chiếm 15% đang ngày một giầu lên và sở hữu nhiều BĐS

 

Vậy ai là người nghèo đang tụt hậu về phía sau, khó có cơ hội tiếp cận mua nhà đó chính là CHỊ C là công nhân viên chức, cán bộ quản lý, nhân viên hưởng lương v.v. CHỊ C chiếm đa số tới 85% xã hội Việt Nam.

Như vậy ANH A sẽ phải bỏ công sức nhiều hơn ANH B, cật lực làm để mua đất của anh B, xét ở một khía cạnh nào đó thì anh A đang gánh 1 phần lao động cho anh B, để cả 2 cùng giầu lên. Anh B đã chọn cách khôn ngoan hơn và anh B có điều kiện hơn từ trước (vốn, quan hệ, tài nguyên đất) thì mới chọn được cách này.

 

Làm thế nào để đi tìm sự công bằng cho CHỊ C khi mà ANH B sẽ luôn tối ưu lợi nhuận của mình tối đa mỗi khi có cơ hội làm điều đó, nếu CHỊ C chỉ ngồi trách 2 anh khôn quá mua hết BĐS của chị, mong bong bóng BĐS nổ thì chị sẽ thấy lý do để không thay đổi và chị vẫn nghèo, BĐS sẽ vẫn luôn xa tầm với của CHỊ C. Cực đoan là nếu CHỊ C yêu cầu loại bỏ ANH B là điều không thể vì anh B cũng là một lực lượng của nền kinh tế thị trường. Nước mắt của CHỊ C có làm 2 anh A & B cảm động và thấy thương xót!?

 

Một ví dụ nhỏ ví von sâu sắc ở trên (*) có thể giúp các bạn tưởng tượng sự vận thành của thị trường BĐS VN. Trong một đời người có người chỉ làm 1 vai trò, những cũng có người qua cả 3 vai trò C,B, A. Và nếu chúng ta tìm ra lời giải để nhóm ANH A mạnh nhất, đông đảo nhất, tử tể nhất, có lòng thương xót - có trách nhiệm xã hội thì kinh tế đất nước mới phát triển bền vững, là đầu kéo cho anh B, chị C. Bản thân thay vì chỉ ngồi khóc CHỊ C cần sáng tạo hơn trong sự nghiệp của mình hoặc tham gia công việc giống như anh B nhưng về các vùng chưa khai mở tiềm năng, là nền tảng địa kinh tế, nguyên liệu gốc cho sản xuất công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ. Ở cái nhìn toàn cảnh là nâng tầm thực lực của nền KT Việt Nam, vị thế cạnh tranh của ANH A trên tầm quốc tế, sự chuyên nghiệp - tử tế - trách nhiệm xã hội của ANH B, sự chăm chỉ lao động đổi mới sáng tạo của CHỊ C và chính sách ưu đãi, chiến lược phát triển quốc dân của nhà nước.

 

Vì thế ở phần hiệu đính này mình đã bổ sung thêm chỉ số thu nhập bình quân đầu người vào ở mỗi mốc thời gian làn sóng BĐS để các bạn thấy tương quan thu nhập vẫn tăng khi VN tăng trưởng kinh tế nhưng so với lạm phát tức Vàng và Đô la là 2 chỉ số quan trọng đi kèm để các bạn cảm nhận sự thay đổi rõ ràng hơn, bên cạnh việc nhớ lại 1 mảnh đất đổi một chiếc Dream Thái, rồi một mảnh đất đổi 10 chiếc Dream, tiếp đó 1 mảnh đất đổi một chiếc Camry, rồi tới hôm nay 1 mảnh đất được 5-10 chiếc Camry.

 

Tới thời gian tới đây, người ta sẽ không quy đổi ra vật dụng xe máy ô tô như vậy nữa, mà là khi bạn có 1 vài BĐS sinh lời, thu nhập thụ động, nó sẽ mang tới cho bạn sự tự do để làm điều bạn thích nhất trong đời, là tự do sáng tạo, là giúp đỡ người khác, là phụng sự xã hội. Tiến bộ chỉ diễn ra khi sự THỨC TỈNH TRÁCH NHIỆM XÃ HỘI của giới tinh hoa trên diện rộng giúp người dân An Cư. Rõ ràng đại số đông người dân đang ở thế người chơi bất đối xứng về thông tin và sự hiểu biết trong cuộc đời mình.

 

Chúng ta tiếp tục phần II Mốc năm 2006 các bạn nhé.

 

Trong quá trình viết cũng có những mốc thời gian hoặc sự kiện mình nhớ không chính xác thì khi góp ý mong các bạn nói chi tiết mà các bạn biết rõ để mình kiểm chứng và hiệu đính hoàn chỉnh bài viết! Cảm ơn các bạn rất nhìu. Thân!

 

II.Mốc năm 2006 (Lúc này Vàng 13tr/lượng, USD 17.000đ/1USD, thu nhập bình quân đầu người 796USD/Năm gấp đôi mốc 1996)

 

  • Việt Nam gia nhập WTO, luật doanh nghiệp chính thức được Quốc hội phê duyệt, cũng là năm luật Chứng khoán (CK) được ban hành đã tạo ra không khí hồ hởi làn sóng đầu tư lớn thứ hai từ sau hội nhập, tạo đà đợt sốt đất lần thứ 2. UBCK lập từ 2000 (TPHCM), 2005(HN) nhưng đến khi có luật doanh nghiệp 2005, luật CK 2006 thì mới tạo hành lang pháp lý để các doanh nghiệp lên sàn mạnh mẽ, huy động vốn, phát hành cổ phiếu, trái phiếu nội bộ.
  • GDP lần lượt các năm 66(2006), 77(2007), 99 tỷ USD(2008).
  • VNIndex 300(2006), bong bóng CK đạt đỉnh ~1200(T3/2007), và về lại ~300(2008) khiến nhiều người sau 1 đêm thành triệu phú đô la, và cũng nhiều người mất trắng. Vốn hoá TTCK năm 2006 ước 15 tỷ USD chiếm 23%GDP.
  •  

Một số tiền lớn đầu tư của dân chúng vào TTCK, và một số lớn những người thành công từ TTCK non trẻ, sơ khai, nhiều lỗ hổng, cơ hội 100 năm có 1 đã tạo dòng tiền thắng lợi từ CK đầu tư vào BĐS đã tạo nên cơn sốt 2007-2009 tại TP HCM và HN. Chậm hơn chút là ở Bình Dương, Đồng Nai với đại dự án là TP mới Bình Dương và Sb Long Thành, đại đô thị Nhơn Trạch.

 

Người giầu nhất trên sàn chứng khoán đầu tiên là doanh nhân Trương Gia Bình FPT, sau đó doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đặng Hoàng Yến soán ngôi, rồi tới Bầu Đức soán ngôi tiếp 2008 (doanh nghiệp Hoàng Anh GL cùng với Quốc Cường GL xuất khẩu gỗ, nổi lên từ sau mở cửa, đầu tư cao su, thuỷ điện, BĐS).

Sau 10 năm nỗ lực xây dựng và đầu tư hạ tầng, kinh doanh, Phú Mỹ Hưng (PMH) đã tạo ra một trung tâm mới, đô thị kiểu mẫu đẳng cấp của TP HCM ở phía Nam. Năm 2007 PMH ra chính sách trả góp 20-30 năm được 9 ngân hàng hỗ trợ đã kích nổ cơn sốt đất lần thứ 2 tại TP HCM 2007-2008 rồi lan ra Hà Nội 2009-2010.

 

Chủ đầu tư biết cách tạo sóng bán căn hộ giá cao nhất thị trường thời điểm này là Capital Land (Singapore) được rao bán với giá cao ngất ngưởng - ngáo giá thời điềm ấy từ 1.600-3.100 USD/m2 nhưng vẫn khiến người dân xếp hàng tranh nhau đăng ký để có suất mua căn hộ The Vista Q2. Vào đầu tháng 6-2007, Công ty Capital Land chào bán căn hộ 101 m2 với giá 1.600 USD/m2, đến ngày 17-10 nâng giá căn hộ diện tích này lên 1.800 USD/m2, đến ngày 19-10, giá bán ra tăng chóng mặt với mức từ 2.600 USD đến 3.100 USD/m2 tùy vị trí từ lầu 7 đến lầu 15. Việc có lộ trình tăng giá bán so với giá khởi điểm ngoài việc tăng lợi nhuận, còn tạo ra tâm lý cho người mua rằng đầu tư mua bán căn hộ ở đây sẽ thu được chênh lệch giá rất cao và rất nhanh. Sau khi tạo được lực hút hiệu ứng tâm lý ban đầu, CĐT Capital tăng thêm liều lượng tâm lý “cứ mua là có lời vì nó là của hời” bằng cách tổ chức cho khách hàng tham gia bốc thăm quyền mua căn hộ. Mỗi khách hàng chỉ được đăng ký mua một căn hộ và phải đặt cọc trước 32 triệu đồng, ai muốn đăng ký mua thêm cũng không được. Thế là nhiều khách hàng bị hiệu ứng tâm lý "mua ngay kẻo lỡ món hời", đã cố tranh mua được một căn hộ, bởi nghĩ rằng có nhiều người muốn mua thì chắc là giá mua đó vẫn hời. Cách làm này vẫn hiệu quả ở chu kỳ sau VIN (thời điểm hiện nay năm 2020) đã thay đổi nâng cấp bằng bán sỉ giỏ hàng cho các sàn, tăng giá tuần tự ở mỗi phân khu Manhattan, Orgami v.v kết hợp với lộ trình trăng giá để thực hiện chiến lược định giá bán cao của mình cho dự án VIN Grand Park Q9. Cùng thực hiện chiến lược như vậy ở VIN Ocean Park HN nhưng không thành công bằng Q9 TP HCM (do nguồn cung căn hộ TP HCM thời điểm hiện tại không dồi dào như ở HN, và do sự khác nhau giữa HN và TP HCM mình sẽ phân tích ở bài Phần III).

 

Thời điểm này xuất hiện cái tên Him Lam (công ty xây dựng có trụ sở tại tỉnh Bắc Ninh chuyên thầu san lấp, xây dựng cho PMH từ năm 1999) cũng đã có dự án của riêng mình, là chủ đầu tư KDC Him Lam Kênh Tẻ, sốt đỉnh 80-110tr/m2 đất tại đây và xuống đáy 40-50tr/m2 chỉ 1 năm sau đó. Năm 2007 người HN bắt đầu vào Nam mua đất rất nhiều góp phần tạo nên cơn sốt. Him Lam - doanh nhân Dương Công Minh cũng là chủ tịch ngân hàng Liên Việt Posbank, và sau này chuyển sang Chủ tịch Sacombank. 2007 là năm bùng nổ của BĐS phân khúc đất nền điển hình như dự án Him Lam khi mà giới buôn đất tranh nhau mua, 1 nền đất mà có thể qua tay 2 – 3 người chỉ trong vòng 24h và giá đội lên gấp rưỡi gấp đôi.

 

2007 Khu đô thị mới Nam Thăng Long của tập đoàn Ciputra Indonesia đăng ký 2,1 tỷ USD khởi công lớn nhất tại HN.

2007 Tập đoàn Sungroup của doanh nhân Lê Viết Lam (cũng về từ Ucraina) tại miền Trung bắt đầu đầu tư Bà Nà Hill ở Đà Nẵng, có nhiều dự án đổi đất lấy hạ tầng ở Đà Nẵng tạo tiền đề sốt đất Đà Nẵng ở chu kì tiếp theo 10 năm sau.

2007 bà Trương Mỹ Lan - Vạn Thịnh Phát & SCB sở hữu trung tâm thương mại lâu đời của người Hoa - An Đông Plaza, trên đường An Dương Vương và mở đầu cho một loạt các dự án BĐS đình đám nhưng không hoàn thành sau này.

2007 cũng là năm doanh nhân Nguyễn Thị Phương Thảo từ sở hữu Furama Đà Nẵng- tiền đề cho tập đoàn Sovico, HD Bank, Vietjet Air (2011) và các dự án bđs chu kỳ sau ở Phú Quốc sau này . Doanh nhân Nguyễn Thị Nga - Intimex, tập đoàn BRG & Seabank thể hiện dấu ấn sở hữu với 3 sân golf, BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn Hilton, đại đô thị thông minh ở HN sau này. Doanh nhân Thái Hương - Ngân hàng Bắc Á, Tập đoàn TH tham gia BĐS nông nghiệp, giáo dục.

Năm 2008, xuất hiện cái tên Nova Land (một nhánh của công ty Thuốc thú y Nova) chính thức bước chân vào lĩnh vực BĐS, đi lên trong giai đoạn thị trường đóng băng khởi động với đại dự án Sunrise City Q7.

2008 Khủng hoảng tài chính bắt đầu từ Mỹ, Ngân hàng lớn thứ 4 của Mỹ Lehman Brothers tuyên bố phá sản, nhưng đến năm 2011 Việt Nam mới bị ảnh hưởng nặng nề, sau khi cung cấp các gói cứu trợ tài chính tổng gần 150K tỷ đến nhiều đối tượng không phù hợp là các tập đoàn nhà nước, và một số tập đoàn tư nhân sử dụng sai mục đích.

2010-2012 lãi suất cho vay lên tới 22-25%/ năm đã đóng băng thị trường BĐS. Từ khi mở cửa VN thường xuyên phải nhập siêu hàng hoá, máy móc nên luôn trong tình trạng thiếu USD trong thanh toán nợ với nước ngoài. Lãi suất cao cộng tỷ giá cao và khó thu xếp USD cho các doanh nghiệp thanh toán đối tác nước ngoài làm tình hình thêm tồi tệ.

 

Giai đoạn này giá dầu và cao su đều mất giá, doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đoàn Nguyên Đức lần lượt mất ngôi vị giầu nhất sàn chứng khoán. Thời đỉnh cao doanh nhân Đặng Thành Tâm sở hữu 2 ngân hàng là Navibank và WesternBank nhưng đã phải thoái vốn hết trong khủng hoảng 2013 do đầu tư ngoài ngành không hiệu quả và mất thanh khoản. Và bên cạnh đó là một loạt các công ty bđs phá sản hoặc tê liệt như HUD, SUDICO, SacomReal(TTC) Quốc Cường GL, Địa ốc dầu khí v.v

 

Năm 2010 VIN Group khai trương Vinhomes Royal ở Hà Nội, Vincom Lý Tự Trọng (TPHCM), cũng năm này doanh nhân Phạm Nhật Vượng giàu nhất trên thị trường chứng khoán soán ngôi Đoàn Nguyên Đức trước đó.

Và một biểu tượng của Sài Gòn cũng khánh thành trong năm 2010 là toà tháp bông sen Bitexco của doanh nhân Vũ Quang Hội. Doanh nghiệp sản xuất nước khoáng Vital từ năm 1997 chuyên cung cấp nước uống cho các cơ quan, sau mở rộng sang BĐS và thuỷ điện, cũng là chủ dự án Manor I, II ở SG, khách sạn Marriot HN (các tổng thống Mỹ rất thích ở), và nhiều dự án khác.

 

Khi BĐS đóng băng thì một số đơn vị trước đó làm sản xuất như tập đoàn Hoa Lâm & Vietbank của doanh nhân Trần Thị Lâm (buôn xe máy cũ 1999, sản xuất xe Kimco 2004-2009) đã có tiền thu gom BĐS giai đoạn này lập dự án BĐS y tế, thương mại để triển khai ở thời gian sau này. Hoặc như tập đoàn Mường Thanh của doanh nhân Lê Thanh Thản xuất phát từ đơn vị XD từ Lai Châu thầu làm đường giáp biên giới Việt Lào, làm khách sạn những năm 90 đã xâm nhập làm căn hộ giá rẻ lúc thị trường đóng băng tại Hà Nội thành công từ năm 2011 rồi bắt đầu xây khách sạn (kết hợp căn hộ nghỉ dưỡng) trên địa bàn gần như cả nước. Một số tên tuổi ở giai đoạn này hầu hết chỉ là sàn phân phối BĐS như Đất Xanh, Hưng Thịnh, Khang Điền,v.v thì giai đoạn sau tiếp bước phát triển thành nhà phát triển dự án BĐS.

 

Cuối năm 2014 xuất hiện cái tên mới FLC của doanh nhân Trịnh Văn Quyết (tiền thân là một văn phòng luật sư) khởi đầu từ án nhà ở căn hộ cao cấp FLC LandMark Tower (Mỹ Đình), trong thời kỳ đóng băng suy thoái BĐS FLC đã mua lại và phát triển dự án LandMark Tower sống lại. Tiếp đó là dự án sân Golf và khu đô thị nghỉ dưỡng FLC Sầm Sơn - Thanh Hoá khi mà thị trường sắp tan băng. Và Sun Group cũng đã để lại dấu ấn khu đô thị lớn đầu tiên Nam Nguyễn Tri Phương - Hoà Xuân, Đà Nẵng. FPT tham gia BĐS tại FPT city tại Đà Nẵng và sau này sẽ làm tương tự tại Long Thành - Đồng Nai.

Các đại dự án công bố giai đoạn này theo cảm hứng thị trường BĐS đạt đỉnh năm 2009 : Sân bay Long Thành, TP Nhơn Trạch (2009), Tp mới Bình Dương, phác ý tưởng đặc khu Phú Quốc 2011. Sát nhập nguyên tỉnh Hà Tây vào Hà Nội 2008, hầm Thủ Thiêm đại công trình hạ tầng quan trọng sắp hoàn thành năm 2011, Quy hoạch trung tâm hành chính - tài chính mới TP HCM ở Quận 2. Phát triển giai đoạn 2 của Phú Mỹ Hưng v.v.

Tác giả : Dong DC

 

 


67 Lượt xem
PHÂN TÍCH DỰ ÁN
Facebook chat
Về đầu trang
Gọi điện SMS Chỉ đường